Starter op de woningmarkt
Starter voor koop appartement krijgt bijna geen kans.
Het heeft tien jaar geduurd voordat de prijzen voor woningen weer op dezelfde hoogte zijn gekomen als vlak voor de crisis.
In oktober 2008 trad de crisis in met als gevolg dalende prijzen. Het aantal verkochte woningen zakte fors in.
In 2013 werd het dieptepunt bereikt maar daarna ging het weer beter en nu begin 2018, bijna tien jaar na de start van de crisis, kunnen we constateren dat de crisis voorbij is. We zitten weer op het niveau van oktober 2008.
Ander probleem
En nu is er weer een ander probleem op de huizenmarkt. De starter die een leuk appartement wil kopen krijgt geen kans. Hoe komt dat? Daar zijn meerdere redenen voor.
De spaarrente is laag.
Een groot verschil met het begin van de crisis is dat de rente op spaarrekeningen vrijwel 0 is. Particulieren die bijvoorbeeld twee honderd duizend euro op de bank hebben staan, zien zelfs hun vermogen slinken vanwege de vermogensrendementsheffing en zoeken andere mogelijkheden om toch een rendement te verkrijgen. Heel verl particuliere spaarders kopen een appartement voor € 100.000,00 en verhuren dit voor € 800,00 per maand. En dat levert bijna € 10.000,— per jaar op. Nog wat servicekosten, onroerende zaak belasting, onderhoudskosten en er us al snel sprake van een netto rendement van 5%.
En daar staat de starter dan. Hij krijgt geen kans om dat appartement te kopen want de particuliere spaarder staat al klaar met betere voorwaarden:
1. Geen hypotheek voorbehoud
2. Snel afnemen
3. Direct zekerheid
En laten we eerlijk zijn, u zou toch ook liever verkopen aan een koper die geen zes of acht weken voorbehoud behoeft te hebben met de kans dat het niet doorgaat. De echte starter komt niet aan bod.
Inkomenstoets strenger
De starter in 2008 moest voor zijn hypotheek nog 4,5% rente betalen. Nu in 2018 ligt de hypotheekrente op circa 1,7%. Je zou toch denken dat de starter nu makkelijker een hypotheek zou moeten krijgen. Maar dat is volstrekt niet waar. Een voorbeeld om dit duidelijk te maken:
Jan Starter is in 2008 24 jaar, woont nog bij zijn ouders, heeft een broertje Piet van 14 jaar en verdient € 20.000,00 bruto per jaar.
Aankoop 1-02 -2008
Koopsom: 120.000,00 k.k
Hypotheek 132.000,00
Rente: 19 jaar vast, 5,1%
Inkomen € 20.000,00
Dit lukte omdat de bank 6x het inkomen als hypotheek mocht verstrekken en de kosten koper mee gefinancierd mochten worden.
De crisis
Tijdens de crisis zijn er een paar wijzigingen verplicht doorgevoerd. De overdrachtsbelasting is van 6 naar 2% gegaan en alleen de koopsom mag nog maar gefinancierd worden. De zogenoemde kosten koper bedragen nu dus circa 4% maar die kosten moeten wel met eigen geld worden voldaan.
De banken mogen niet meer dan 4,5 maak het bruto inkomen aan hypotheek verstrekken.
Terug naar het voorbeeld. Het is inmiddels 2018 geworden en Jan Starter, nu 34 jaar oud, wil zijn appartement verkopen voor hetzelfde bedrag waarvoor hij het gekocht heeft € 120.000,— kk. Zijn broertje Piet, nu 24 jaar, wil het appartement van Jan wel kopen. Hij verdient zelfs iets meer dan Jan destijds, te weten 22.500,00. En net als Jan destijds, heeft hij geen spaargeld. Op naar de bank.
Teleurgesteld komt Piet terug.
Hij kan maar 101.250,00 lenen. Piet vindt dat heel gek, hij verdient meer dan Jan destijds, de rente is 1/3 van de rente die Jan moest betalen, de overdrachtsbelasting is ook 1/3 van destijds en toch kan hij de woning van zijn broer niet kopen.
Zie hier het tweede dilemma van de starter.
Maar Piet laat het er niet bij zitten en stapt naar zijn werkgever en vraagt om opslag. Zijn werkgever verhoogt het jaarinkomen naar 30.000,00 omdat hij ook op zaterdag gaat werken en nu kan Piet een hypotheek krijgen van zelfs 135.000,00. Maar de koopsom bedraagt 120.000,00 en een hogere hypotheek kan niet.
De kosten koper bedragen bijna 5.000,00 euro en dat bedrag moet Piet met eigen geld voldoen maar zoveel geld heeft Piet niet. De deal gaat niet door. Of toch wel? Er zijn wel mogelijkheden. Denk bijvoorbeeld eens aan familie die wil helpen.
